{"id":3006,"date":"2017-07-14T14:44:17","date_gmt":"2017-07-14T17:44:17","guid":{"rendered":"https:\/\/meusitejuridico.com.br\/?p=3006"},"modified":"2017-07-16T10:00:53","modified_gmt":"2017-07-16T13:00:53","slug":"o-puxadinho-virou-lei-lei-n-13-46517-e-disciplina-direito-real-laje","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/webmail.meusitejuridico.com.br\/2017\/07\/14\/o-puxadinho-virou-lei-lei-n-13-46517-e-disciplina-direito-real-laje\/","title":{"rendered":"O PUXADINHO VIROU LEI: a Lei n.13.465\/17 e a disciplina do direito real \u00e0 laje"},"content":{"rendered":"

J\u00e1 faz tempo que a m\u00fasica popular vem se preocupando com a fragilidade das moradias destinadas \u00e0 popula\u00e7\u00e3o de baixa renda. Um trecho dizia: \u201cesse barraco vai cair, eu n\u00e3o me canso de avisar, ele n\u00e3o tem alvenaria, n\u00e3o tem coluna para apoiar, ai eu n\u00e3o quero ver o dia dessa zorra desabar<\/em>…\u201d. Mas, de todo modo, como cantavam, de h\u00e1 muito, os Paralamas, \u201ca esperan\u00e7a n\u00e3o vem do mar, nem das antenas de TV, a arte \u00e9 de viver da f\u00e9, s\u00f3 n\u00e3o se sabe f\u00e9 em qu\u00ea\u201d<\/em>…<\/p>\n

De fato, h\u00e1 um hist\u00f3rico hiato e esquecimento na prote\u00e7\u00e3o das moradias destinadas \u00e0 popula\u00e7\u00e3o carente, real\u00e7ando os disparates sociais e econ\u00f4micos do nosso pa\u00eds.<\/p>\n

Na ter\u00e7a-feira, foi editada a Lei n.13.465\/17, convertendo em lei a MP 759\/16, dispondo sobre regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria rural e urbana, inclusive disciplinando o direito real de laje (tenho convic\u00e7\u00e3o que, em melhor t\u00e9cnica lingu\u00edstica, a express\u00e3o mais adequada seria direito real\u00a0\u00e0\u00a0<\/em>laje) e estabelecendo regras para o\u00a0condom\u00ednio de lotes<\/em>.<\/p>\n

Confesso que tenho esperan\u00e7a de que a nova disciplina da mat\u00e9ria colabore para a concretiza\u00e7\u00e3o do direito constitucional \u00e0 moradia (CF, art. 6\u00ba), protegendo, em especial, \u00e0 popula\u00e7\u00e3o de baixa renda. At\u00e9 porque a esperan\u00e7a, conforme a fina sensibilidade de ALBERT CAMUS, se caracteriza quando \u201cno meio do inverno, se descobre um ver\u00e3o dentro de si mesmo\u201d. Est\u00e3o aquecidas as ideias de que poderemos emprestar tutela jur\u00eddica \u00e0 moradia mais comum do povo carente do Brasil.<\/p>\n

A convers\u00e3o da MP em lei trouxe novidades importantes.<\/p>\n

O direito real de laje (utilizando a terminologia legal) \u00e9 reconhecido a quem utiliza a superf\u00edcie de um im\u00f3vel tomada \u201cem proje\u00e7\u00e3o vertical, como unidade imobili\u00e1ria aut\u00f4noma\u201d (CC, art. 1.510-A, \u00a71\u00ba), desde que esteja caracterizada uma \u201cunidade distinta daquela originalmente constru\u00edda sobre o solo\u201d (CC, art. 1.510-A,\u00a0caput<\/em>). Ou seja, a laje precisa ter acesso aut\u00f4nomo e independente da unidade origin\u00e1ria (unidade-base). \u00c9 o claro exemplo do \u201cpuxadinho\u201d do povo brasileiro. Imagine-se um pai que concede a um dos filhos a constru\u00e7\u00e3o de um outro im\u00f3vel na laje do seu. Se a constru\u00e7\u00e3o tem acesso aut\u00f4nomo, n\u00e3o se confundindo com o bem origin\u00e1rio, estar\u00e1 protegido pelas regras da laje. Ali\u00e1s, o titular do puxadinho ter\u00e1, inclusive, escritura p\u00fablica pr\u00f3pria, a partir de uma matr\u00edcula aberta no Cart\u00f3rio, al\u00e9m de registro sobre a matr\u00edcula do im\u00f3vel sobreposto (art. 176, \u00a79\u00ba, da Lei de Registros\u00a0 P\u00fablicos).<\/p>\n

Com isso, o titular da laje pode, ilustrativamente, ofert\u00e1-la em garantia ou mesmo alien\u00e1-la, a t\u00edtulo oneroso ou gratuito (CC, art. 1.510-A, \u00a73\u00ba).<\/p>\n

Advirta-se, por\u00e9m, que, em se tratando de constru\u00e7\u00e3o vinculada ao im\u00f3vel origin\u00e1rio, como no exemplo do pai que, sobre o im\u00f3vel-base, constr\u00f3i n\u00e3o apenas uma estrutura para o filho que vai casar, mas, tamb\u00e9m, ali mant\u00e9m uma \u00e1rea de lazer (churrasqueira) ou servi\u00e7o (lavanderia), ou constr\u00f3i um acesso interno pelo pr\u00f3prio im\u00f3vel origin\u00e1rio, n\u00e3o se tratar\u00e1 de direito real sobre a coisa alheia. Nessa hip\u00f3tese, tratar-se-\u00e1 de mera benfeitoria ou acess\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o ao im\u00f3vel-base, a depender da finalidade, submetida \u00e0 teoria da gravita\u00e7\u00e3o (j\u00e1 que o acess\u00f3rio segue o principal e ao seu titular pertence). N\u00e3o haver\u00e1, nesse caso, registro imobili\u00e1rio aut\u00f4nomo.<\/p>\n

Em se tratando de laje aut\u00f4noma e independente, haver\u00e1 registro no cart\u00f3rio de im\u00f3veis (CC, art. 1.510, \u00a73\u00ba), sem que isso importe em qualquer direito sobre a \u00e1rea j\u00e1 constru\u00edda do bem original (CC, art. 1.510-A, \u00a74\u00ba). Ali\u00e1s, o titular da laje n\u00e3o pode, inclusive, prejudicar a seguran\u00e7a ou mesmo a linha arquitet\u00f4nica ou est\u00e9tica do edif\u00edcio (CC, art. 1.510-B).<\/p>\n

O direito de laje, de todo modo, \u00e9 acess\u00f3rio ao principal. \u00c9 direito real sobre a coisa alheia \u2013 uma esp\u00e9cie de deriva\u00e7\u00e3o do direito de superf\u00edcie, como j\u00e1 antevia o art. 21 do Estatuto da Cidade. Tanto que o art. 1.510-E estabelece, como regra, que\u00a0\u201ca ru\u00edna da constru\u00e7\u00e3o-base implica extin\u00e7\u00e3o do direito real de laje\u201d<\/em>.<\/p>\n

Outrossim, singrando os mesmos mares, por evidente, o titular da laje somente pode conceder a sobrelaje (direito real de laje sucessivo) a um terceiro com expressa aquiesc\u00eancia do titular do im\u00f3vel origin\u00e1rio e dos demais titulares de laje, se for o caso, al\u00e9m do aval do Poder P\u00fablico, respeitadas as posturas e regras de constru\u00e7\u00e3o (CC, art. 1.510-A, \u00a76\u00ba).<\/p>\n

Significativa novidade da lei que converteu a MP 759, acolhendo as cr\u00edticas que faz\u00edamos desde o final de 2016, foi o reconhecimento do\u00a0direito de prefer\u00eancia rec\u00edproco<\/em>\u00a0entre os titulares do im\u00f3vel-base e da laje (CC, art. 1.510-D).\u00a0Ahora, si<\/em>, seria dito em l\u00edngua espanhola!<\/p>\n

Por \u00f3bvio, se um dos titulares (do im\u00f3vel sobreposto ou do puxadinho) pretende alienar onerosamente a sua unidade, ele precisar\u00e1 ofertar, primeiro, ao outro (notifica\u00e7\u00e3o, judicial ou extrajudicial, com prazo m\u00ednimo de 30 dias, salvo disposi\u00e7\u00e3o contr\u00e1ria), permitindo, assim, a aquisi\u00e7\u00e3o da plenitudade da propriedade – e, naturalmente, essa regra n\u00e3o se aplica \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o gratuita, por se tratar de\u00a0mera liberalidade<\/em>. Havendo mais de uma laje, a prefer\u00eancia ser\u00e1 do titular da laje mais pr\u00f3xima da unidade sobreposta (CC, art. 1.510-D, \u00a72\u00ba), para atender \u00e0 racionalidade da norma.<\/p>\n

Como corol\u00e1rio dessa norma-regra haver\u00e1 uma repercuss\u00e3o processual. Caso o titular de um dos direitos reais esteja sofrendo penhora da sua unidade, o outro precisar\u00e1 ser cientificado para, querendo, exercer a prefer\u00eancia e pagar a d\u00edvida, adquirindo o bem. Cuida-se de consect\u00e1rio imperativo no campo processual (nova reda\u00e7\u00e3o do art. 799 do novo CPC).<\/p>\n

Outrossim, h\u00e1 uma incid\u00eancia do velho ditado de que\u00a0\u201cquem tem o b\u00f4nus, assume o \u00f4nus\u201d<\/em>. Isso porque na medida em que o titular da laje passa a ter direito real sobre ela (\u00e0 laje, insisto!), responder\u00e1, consequentemente, pelas obriga\u00e7\u00f5es fiscais dela decorrentes (CC, art. 1.510-A, \u00a72\u00ba). N\u00e3o poderia ser diferente. No ponto, inclusive, j\u00e1 antevejo que os titulares de im\u00f3veis sobrepostos, muito provavelmente, formular\u00e3o pedidos ao Poder P\u00fablico para rec\u00e1lculo de seus tributos incidentes sobre o im\u00f3vel (IPTU, ITR, por exemplo), com vistas a que se reconhe\u00e7a a parte que caber\u00e1 ao titular da laje. Mas, n\u00e3o \u00e9 s\u00f3. O titular da laje tamb\u00e9m deve contribuir, proporcionalmente, com as despesas comuns de conserva\u00e7\u00e3o e servi\u00e7os (CC, art. 1.510-C). Aqui, incidem as regras relativas \u00e0 taxa de condom\u00ednio e, assim, tratar-se-\u00e1 de obriga\u00e7\u00e3o\u00a0propter rem,\u00a0<\/em>admitida, inclusive, a penhora do bem de fam\u00edlia para adimplemento da despesa, como j\u00e1 se posicionou o STF, no julgamento do RE 439.003\/SP, rel. Min. Eros Grau.<\/p>\n

De todo modo, a constitui\u00e7\u00e3o do direito de laje em favor de terceiros depende da vontade do titular do im\u00f3vel origin\u00e1rio, como ressalta o\u00a0caput\u00a0<\/em>do art. 1.510-A: \u201co propriet\u00e1rio de uma constru\u00e7\u00e3o-base\u00a0poder\u00e1<\/u><\/em>\u00a0ceder a superf\u00edcie\u201d. Todavia, n\u00e3o se ignore que, de h\u00e1 muito, in\u00fameros brasileiros j\u00e1 est\u00e3o a exercer direito de laje sobre im\u00f3veis alheios. Para estes casos, \u00e9 absolutamente poss\u00edvel o\u00a0usucapi\u00e3o da laje<\/em>: n\u00e3o se trata de aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da unidade origin\u00e1ria, mas, t\u00e3o s\u00f3, do direito real \u00e0 laje, provados os requisitos gerais para o usucapi\u00e3o \u2013 ali\u00e1s, por falar em usucapi\u00e3o, o art. 216-A da Lei de Registros P\u00fablicos (que permite o usucapi\u00e3o em cart\u00f3rio) teve – finalmente!!! – a sua reda\u00e7\u00e3o melhorada e adequada, interpretando-se o sil\u00eancio dos confinantes e demais interessados como\u00a0concord\u00e2ncia\u00a0<\/em>para que o not\u00e1rio ou registrador lavre a escritura p\u00fablica, e n\u00e3o mais como discord\u00e2ncia. A l\u00f3gica prevaleceu!<\/p>\n

Seguramente, o direito de laje exigir\u00e1 adequa\u00e7\u00f5es no \u00e2mbito registral, fundi\u00e1rio e processual. Isso \u00e9 certo e incontroverso! Espero, entretanto, que essas novidades consigam servir para a prote\u00e7\u00e3o das pessoas que sempre tiveram\u00a0a arte de viver na f\u00e9, sem muito sabem em qu\u00ea…<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

J\u00e1 faz tempo que a m\u00fasica popular vem se preocupando com a fragilidade das moradias destinadas \u00e0 popula\u00e7\u00e3o de baixa renda. Um trecho dizia: \u201cesse barraco vai cair, eu n\u00e3o me canso de avisar, ele n\u00e3o tem alvenaria, n\u00e3o tem coluna para apoiar, ai eu n\u00e3o quero ver o dia dessa zorra desabar…\u201d. 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